경매 공부는 돈을 지불하거나 학원을 다녀서 배우지 않아도 됩니다. 블로그, 카페, 커뮤니티, 유튜브 등 부동산 경매 무료 자료들이 넘치기 때문입니다. 하지만 그럼에도 공부하기 막막하신 분들도 계실텐데요. 공부 방법에 대해서 알아보겠습니다.
이 글에서는 딱 두 가지만 기억하시면 됩니다. 경매가 이루어지는 절차, 권리분석을 왜 하는지에 대해서 아시면 무엇을 공부해야 할지 아시게 됩니다.
요약 : 경매지 보는 법 알기 → 권리분석 반복 공부 → 입찰 → 낙찰 → 명도
경매절차
예를 들면, 토지나, 건물을 소유하고 있는 주인이 해당 자산을 담보로 은행에서 돈을 빌렸습니다. 또는 전세나 월세로 들어온 사람들에게 보증금이나 전세금을 받습니다. 이후에 집주인이 경제적인 사정으로 인해서 은행 이자 또는 원금을 갚지 못하거나 전세나 보증금을 돌려주지 못하는 상황이 생기게 됩니다.
세입자, 은행이 집주인에게 빌려준 돈을 되돌려 받을 수 있게 나라에서 도와주는 법적 절차가 있습니다. 그것이 바로 부동산 경매인데요. 법원에서 집주인의 부동산을 압류하고 경매를 통해 팔아서 빚을 받아 내주는 절차라고 생각하시면 됩니다.
빚 때문에 집이 경매로 넘어갔다는 얘기를 들어보셨죠? 앞으로 저희가 하는 일은 그러한 집들을 경매해서 낙찰 받는 것입니다.
권리분석
법원 경매 물건을 낙찰 받았습니다. 그런데 받고 나서 그 건물에 묶여있는 빚을 우리가 떠안아야 하는지, 상관 없는지에 대해서 따져보는 것이 권리분석입니다.
- 등기부 등본 같은 것을 보고 이 물건을 사야할지 말지 판단하는 일.
경매 공부하면서 권리분석이라는 단어를 제일 많이 듣고 보게 될 것이고 경매의 전부라고 생각하시면 됩니다.
이러한 정보들을 보면서 건물에 걸려 있는 빚들이 낙찰 되는 순간 소멸이 되어 전혀 신경을 안써도 되는지, 인수되어 우리가 안고 가야 하는지 파악해야 합니다.
- 말소기준권리란 낙찰 후 낙찰자가 대금납부 하면 말소기준 등기를 포함한 아래의 모든 권리들이 소멸됩니다.
위 이미지의 권리분석 같은 경우에는 모두 소멸이 되기 때문에 간단할 수 있지만 정말 복잡한 경우가 많고 인수해야 하는 상황이면 얼마를 인수해야 하는지 계산해봐야 하기 때문에 어려운 상황이 많아, 손해를 보지 않기 위해 권리분석 공부를 확실하게 해야 합니다.
공부 방법
- 대한민국 법원경매정보 홈페이지에 접속해서 상단메뉴 경매지식 – 경매절차 – 부동산경매로 이동하셔서 읽으시면 도움됩니다.
- 권리분석에 대해서 공부합니다. (유튜브 추천)
- 경매사이트에서 물건을 검색해서 권리분석을 합니다.
혼자서 경매 물건을 검색하고 물건에 관한 관련 자료를 보면서 매매 입찰 여부에 대해서 분석을 하게 된다면 그 다음은 직접 현장 조사도 해보고, 입찰, 세입자와의 협상(명도) 등을 배우시면 됩니다.