아파트를 매매가 아닌 경매로 구매하는 이유는 매매 보다 싸게 살 수 있기 때문입니다. 실거래가 보다 낮은 금액으로 낙찰 받는 것이 중요합니다. 그러므로 보고 있는 경매 물건의 실제 시세를 파악하고 가격을 비교할 줄 알아야 합니다. 아파트 경매 방법 및 법원 별 부동산 물건 보는 법에 대해서 알아보겠습니다.
법원 별 부동산 경매 물건 검색
아파트 법원 경매 물건을 조회는 법원에서 운영하는 법원경매정보 사이트에서 볼 수 있습니다. 검색창에서 대한민국 법원 법원경매정보를 검색하시면 쉽게 접속할 수 있습니다. 이제 법원경매 사이트를 살펴보도록 하겠습니다.
홈페이지에 접속하면 메인페이지에 있는 물건상세검색을 클릭합니다. 보시다시피 이곳에서는 아파트 이외에 빌라, 땅, 단독주택, 공장, 상가, 오피스텔, 자동차 등등 다양한 부동산 및 다양한 물건들을 경매로 낙찰 받아볼 수 있습니다.
원하는 법원/소재지 설정하기
상세검색 페이지에 오면 법원, 용도 등 여러가지 옵션 사항을 설정해서 검색할 수 있습니다. 우리는 아파트 경매 물건을 검색을 해야하니 용도에서 아파트로 설정해줍니다. 법원 소재지는 전국에 있는 법원을 모두 설정이 가능하지만 서울중앙지방법원을 설정해보겠습니다. 이제 검색을 누릅니다.
서울중앙지방법원에 등록된 아파트 경매 물건이 조회 됩니다. 35건이 검색 되었습니다. 해당 아파트의 주소, 감정평가액, 최저매각가격, 매각기일 등을 간단하게 볼 수 있습니다. 경매를 진행한다고 하면 해당 물건의 매각기일에 법원에 방문하셔서 입찰을 하시는 겁니다. 검색된 여러 물건중에 하나를 클릭해보겠습니다.
해당 아파트의 사건번호, 위치도, 건물 사진, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 사건상세 정보 등이 공개되어 있습니다.
감정평가액은 10억이고, 입찰은 최저가격인 6억 8천부터 가능합니다. 보이는 사진의 정보로만 보았을 때, 단순하게 예로 들면 실제 시세가 실제로 10억이고 7억에 낙찰된다면 3억의 수익을 보는 거겠죠? 하지만 경매로 넘어온 건물에는 은행의 저당권이나, 임차인의 보증금이나 전세금 같은 이해관계들이 쌓여있기 때문에 권리분석이라는 과정이 필요합니다.
등기부 등본을 보면서 권리분석 하는 과정은 추후에 올려보도록 하겠습니다. 아래에 이어서 보겠습니다.
보고 있는 페이지에서 아래로 스크롤을 내리면 기일 내역을 볼 수 있습니다. 우측에 기일결과에 유찰이라는 말이 있는데 아무도 입찰하지 않는다면 유찰이 됩니다. 최저매각가격도 내려가 있는 것을 볼 수 있습니다. 한 번 유찰될 경우 다음 입찰기일에는 20 ~ 30% 저감된 가격으로 시작됩니다.
유찰 사유는 보통 감정평가액이 시세보다 높거나, 해당 건물을 낙찰 받았을 때 함께 인수해야 하는 부채들이 있어서 여러가지 이유로 손해를 보기 때문에 아무도 경매에 참여하지 않은 것입니다. 납득이 되는 가격까지 여러 번 유찰되기도 합니다.
해당 물건의 인근 지역의 매각 통계를 볼 수 있습니다. 평균 감정가, 평균 매각가 등 확인하여 입찰 시세 예측에 도움이 됩니다. 이렇게 법원경매정보 홈페이지에서 기본적으로 경매물건 보는 방법에 대해서 알아보았는데요. 여러가지 좋은 기능들이 많이 있으니 이용해보시는 것이 좋습니다.
사용해보시면 알겠지만 해당 홈페이지의 몇가지 단점이 있습니다.
- 매일 새벽 01 ~ 06시까지 점검
- 뒤로가기를 누를 시 페이지 오류로 첫 화면부터 다시 시작
- 가독성이 떨어짐
위와 같은 불편사항들이 있기 때문에 경매를 하시거나 공부하시는 분들이 일반 유료 무료 경매 정보 사이트를 이용합니다. 아래에는 사이트를 정리해두었으니 아파트 경매 방법 공부하실 때 모두 사용해보시고 이용하기 편한 곳을 선택하시는 것이 좋습니다.
아파트 경매 물건 실거래가 비교
물건 기본정보에 나와있는 현황조사서에서 감정평가액의 산출근거에 나와있는 인근 유사부동산의 거래 사례로 실거래가를 확인할 수 있습니다. 하지만 kb부동산 같은 사이트에서 매매 매물을 함께 확인하는 것을 추천합니다. kb부동산에서 위에서 살펴본 경매 아파트를 검색해보겠습니다.
같은 아파트의 같은 전용면적 크기를 가지고 있는 8층에서 22년 2월에 11억에 매매가 이루어졌습니다. 정보가 부족하여 같은 면적을 가지고 있는 다른 세대들도 포함하여 검색했습니다.
22년 기준으로 대략 10억에서 11억으로 거래되고 있는 것을 확인할 수 있습니다. 그리고 등록된 부동산 매물들은 얼마에 등록되었는지 확인해봅니다.
9억에서 10억 중반으로 매물이 등록되어 있는 것을 확인할 수 있습니다.
| 경매물건 예상시세 | 10억 |
| 경매 시작가 | 6억 8천 |
| 차익 | ? |
권리분석을 하고 여러가지 경매 절차 비용들을 모두 계산하여 차익이 얼마나 남는지 계산하여 경매를 하는 것이 기본입니다. 제값으로 낙찰을 받으면 경매를 한 이유가 없습니다. 아파트 경매 방법 마스터 하기 위해서는 권리 분석, 시세 파악, 명도 세가지를 깊게 공부해야 합니다.
아파트 경매 방법 및 절차
경매 신청 및 개시 결정
만약 우리가 은행에서 돈을 빌리고 안갚는다면 은행은 법원에 경매신청을 합니다. 집을 팔고 돈을 갚을 수 있게 말입니다. 이제 법원이 채무자에게 은행에 빚을 갚으라는 안내문을 보냅니다. 갚지 못하는 경우 경매로 넘어간다고 합니다.
배당요구의 종기 결정 및 공고
경매로 넘어가는 경우 빚을 받아야 하는 모든 사람들(채권자)이 법원에 얼마를 받아야 한다고 요청을 하게 됩니다. 그러면 법원에서 배당요구 기간 날짜를 정해줍니다. 은행, 임차인 같은 채권자들이 신청을 하게 됩니다.
매각 준비
법원에서 해당 물건에 현장 방문을 나옵니다. 누가 살고 있는지, 무슨 관계인지 파악합니다. 그리고 감정 평가 회사에 의뢰해 평가사를 보내 감정 평가를 하게 되고 나온 감정가로 경매를 하게 됩니다.
- 감정 평가액은 시세와 다를 경우가 많습니다. 높기도 하고 낮을수도 있기 때문에 꼭 시세파악을 하고 임장도 가야하고 공부를 해야 합니다.
매각의 실시
법원 경매 사이트에서 언제 얼마부터 입찰이 가능한지 나옵니다. 이제 그 날짜에 가서 입찰을 하면 됩니다. 가격이 너무 비싸서 아무도 입찰을 하게 되지 않을 경우 유찰이 되는데요. 다음 2차 매각기일때는 20 ~ 30% 낮아진 금액으로 경매가 시작됩니다. 만약 또 유찰시 또 낮추게 됩니다. 매 회차마다 낮아집니다.
입찰 시 입찰보증금을 내게 되는데요. 최저가의 10%를 내게 됩니다. 입찰이 실패할시 다시 반환해 주고 낙찰시 잔금만 내면 됩니다.
- 낙찰을 받았는데, 취소하고 싶거나 마음이 바뀐 경우 보증금을 받지 못하게 됩니다. 1억짜리 집만 사더라도 보증금은 1천만원이기 때문에 신중하게 입찰해야합니다.
매각 결정절차
낙찰이 되었다면 이제 법원에서 그 동안의 경매 과정에서 문제가 되는 일이 없었는지 검토를 하게 됩니다. 2주 정도가 주어진다고 하는데요. 이 안에 채권자 또는 소유주가 이의 제기해 문제가 있다면 허가가 안떨어질 수 있고 문제가 없다면 매각 허가가 납니다.
매각 대금 납부
매각허가결정이 확정 됐다면 법원에서는 잔금에 대한 지급기한 정하여 납부를 요청합니다. 지정된 기한 안에 결제하면 이제 소유권이 이전 되고 만약 납부하지 못하는 경우에는 차순위 매수신고인에게 넘길 것인지 결정하게 되고 만약 차순위가 없을 경우에 유찰로 재매각을 진행합니다.
배당 절차
배당 절차는 내가 이제 잔금을 다 치뤘다면, 이제 법원에서 배당기일을 정하고 돈을 받아야 하는 채권자들을 모두 불러서 돈을 나눠주는 절차라고 생각하면 됩니다.
명도
명도는 현재 살고 있는 집에 전소유주 또는 임차인이 집을 나가도록 하는 것을 말합니다. 형편상, 여러가지 이유로 나가지 않는 경우가 있기 때문에 제일 힘든 과정이 될 수 있습니다. 이사비 지원 같은 협상으로 집을 뺄 수 있도록 하는 과정입니다.
낙찰과 명도를 다 끝냈다면 이제 청소 및 수리를 통해 본인이 직접 살거나 임차인을 구합니다. 실제 가격보다 저렴한 가격에 집도 구할 수 있고 임차인을 받아 월세를 받는다면 대출 이자를 갚고도 남는 수익이 생길 겁니다. 또는 집값이 오르거나 팔더라도 큰 이득을 내는 재테크라도 생각됩니다. 다양한 법원 경매 정보 사이트에서 정보를 얻어보시기 바랍니다.