만약 수원 지역에 위치한 아파트를 경매로 구하기를 원한다면 먼저, 경매 물건 검색 하는 방법에 대해서 알아야 한다. 기본적으로 대법원에서 운영하는 법원 경매 정보 사이트에서 조회가 가능하다. 권리분석, 시세 차익에 대해서 알아보자.
법원 부동산 경매 물건 찾기
법원 경매 정보 사이트는 유료, 무료 사이트가 있다. 공부할 때는 무료 사이트를 이용하고 직접 경매 입찰을 할 때는 유료 사이트에서 정보를 얻고 진행하는 것이 좋다.
대한민국법원 법원경매정보 홈페이지다. 경매를 시작하게 되면 기본적으로 이 홈페이지를 이용할 줄 알아야 한다. 모든 경매 사이트는 이 곳에 올라온 정보를 가져다 쓰기 때문이다.
전국 지방법원에 등록된 경매 물건들을 볼 수 있다. 메인 화면의 중앙에 있는 물건상세 검색을 눌러본다.
물건상세검색 화면에서 법원 및 소재지와 용도를 선택할 수 있다. 우리는 경매로 등록된 수원 아파트를 알아봐야 하니 수원지방법원으로 설정해주고 용도는 아파트로 설정한 뒤 검색을 누른다.
총 71개의 아파트 경매 물건이 조회 되는 것을 확인할 수 있다. 이 화면에서는 간단한 정보 확인이 가능하다. 감정평가액, 경매시작 가격, 유찰 횟수, 매각기일 등을 볼 수 있다. 파란색 글씨를 누르면 해당 물건의 상세 정보를 볼 수 있다.
수원지방법원에 올라온 수원 아파트 경매 물건 중에 많은 사람들에게 관심을 얻고 있는 물건을 살펴보겠다.
- 사건번호 2022타경 2826
- 감정평가액 1,035,000,000원
- 최저매각가격 507,150,000원
- 경기도 수원시 영통구 광교마을로 156, 4016동 7층 703호
(하동, 광교마을40단지)
경매 물건마다 사건번호가 있다. 이 번호를 미리 알고 있으면 여러 경매 정보 사이트에서 번호를 치고 바로 조회가 가능하다. 그리고 해당 아파트의 사진, 주변 관련 사진들이 등록되어 있다.
감정평가액은 전문감정평가 회사에서 전문가가 감정평가한 금액이다. 감정평가서를 누르면 왜 이 가격만큼 책정됐는지 확인할 수 있다.
매각물건명세서 버튼을 눌러본다.
매각물건명세서에서는 최선순위 설정된 권리를 볼 수 있다. 선순위 임차인이 있을 경우 이곳에 표기 된다. 임차보증금은 낙찰자가 인수해야 되는 권리이므로 낙찰가격에 포함시켜 계산해봐야 한다.
여기에서 선순위 임차인, 인수해야 되는 권리라는 말을 이해하시지 못했다면 부동산 경매 권리분석 하는 방법에 대해서 공부를 해야 한다. 그렇지 않다면 싸게 낙찰을 받고도 손해를 보는 경우가 생긴다.
다음은 감정평가서 버튼을 클릭해 본다.
법원에서 전문가에게 맡겨 감정평가를 실시한다. 경매 진행시 감정평가액을 믿으면 안된다. 현 시세와 다를 가능성이 크기 때문이다. 조사시점을 보면 22년 4월에 진행했다. 수개월이 지난 뒤에 경매가 진행되므로 부동산 시세가 변동 했을 가능성이 크다.
국토교통부 실거래가 시스템을 이용해서 최근에 거래된 이력들을 보거나 kb부동산을 통해서 해당 아파트의 거래된 정보들을 확인해야 한다.
감정평가서는 평가액 이외에 여러가지 정보들을 가지고 있다. 어떠한 근거로 이 가격을 산출했는지에 대해서 등등 확인이 가능하고 유용한 정보들이 있으니 확인해보는 것이 좋다.
해당 아파트는 2회 유찰된 아파트다. 유찰할 때마다 20 ~ 30%씩 가격이 내려간다. 낙찰자 입장에서 손해를 보기 때문에 아무도 입찰하지 않아서 유찰이 됐다.
입찰은 권리분석도 하고 직접 해당 물건이 위치한 곳을 찾아가 조사도 하고 합리적인 가격에 신중하게 입찰해야 한다.
입찰했을 때 보증금 10%를 걸게 되는데 낙찰 후 포기하는 경우 보증금 10%를 잃게 된다. 낙찰된 5억짜리를 포기하는 경우 5천만원이라는 돈을 버리게 되는 셈이다.
경매물건 권리분석
법원 경매 정보 사이트에서 간단하게 물건을 검색하는 방법에 대해서 알아봤다. 마음에 드는 물건을 찾았다면 권리분석을 해야한다. 해당 물건의 등기부등본에서 확인할 수 있다. 등기부등본열람 사이트에서 700원을 결제하고 봐야 한다.
하지만 무료 또는 유료 법원경매정보 사설 사이트에서 등기부등본에 있는 권리들을 깔끔하게 아래와 같이 정리해 놓은 것을 볼 수 있다.
| 접수 | 권리종류 | 권리자 | 채권금액 | 기타등기사항 | 소멸여부 |
| 2021.02.18 | 소유권이전 | 446,000,000 | |||
| 2021.02.18 | 근저당권 | 농협은행 | 600,000,000 | 말소기준권리 | 소멸 |
| 2022.04.12 | 임의경매 | 농협은행 | 청구금액 | 2022타경2826 | 소멸 |
| 507,409,142 | |||||
| 2022.08.18 | 압류 | 영통구청장 | 소멸 | ||
| 2023.06.16 | 가처 | 소멸 |
법원 경매 사이트에 들어가서 말소기준권리를 찾아보는 것도 중요하지만 직접 등기열람 사이트에 들어가셔서 열람하고 권리들을 나열 후 정리해보고 말소기준권리를 찾아보는 작업도 해봐야 한다.
해당 물건은 근저당권이 말소기준 권리이므로, 낙찰 후 인수해야 하는 것은 없다. 이제 이 아파트의 시세를 파악하고 수익률을 알아봐야 한다.
아파트 시세 확인하기
시세 확인은 경매 사이트에서 제공해 주기도 하지만 혼자 공부할 때는 직접 알아보는 것이 도움이 된다. 해당 물건의 감정평가액은 22년 4월 기준으로 10억 이였다. 지금은 얼마인지 확인해 본다.
국토교통부 실거래가 공개시스템
광교마을 40단지를 국토부 실거래가 시스템에서 조회해 보았다. 오늘 알아보고 있는 경매 아파트의 전용면적은 84.81이다. 해당 면적의 아파트가 실제 거래된 매매 가격이다. 보시다시피 감정평가액 보다 훨씬 낮은 금액이다. 이래서 항상 시세 파악을 하는 것이 중요하다.
이전 경매 기일 내역을 다시 확인해본다.
2월에 7억 2천에 진행된 경매가 유찰된 이유는 그 당시 낙찰되어도 제 값에 주고 건물을 사는 것과 같기에 아무도 입찰하지 않은 것이다. 7월 5일에 5억부터 입찰이 시작되기 때문에 많은 사람들이 응찰할 것으로 예상된다.
kb부동산에서는 전세, 월세 정리된 표로 시세 동향을 살펴볼 수 있다. 낙찰 후 전월세로 놓았을 경우의 수익률을 계산할 때 필요하다.
매매차익 수익
낙찰 되고 나서 입찰가액만 입금하고 끝나는 것이 아니다. 이외에 들어가는 비용 항목들이 많다. 취득세, 법무비, 명도비, 기타비용, 미납관리비, 중개수수료 등 여러가지가 있다. 매매해서 파는 경우에는 양도소득세도 들어가므로 이 모든 항목을 어느정도 계산할 줄 알아야 수익률을 최대한 가깝게 계산할 수 있다.
수익률 계산 하는 방법에 대한 구체적인 내용은 추후에 포스팅 할 예정이다. 차익 계산도 중요하지만 가장 중요한 것은 권리분석이다.
여러 사이트에서 경매지를 보면서 눈에 익히고 본인에게 맞는 경매 사이트를 찾아 보는 것도 좋다. 여유가 있다면 옥션원 같은 유료 사이트를 이용해보자. 더 많은 정보가 정리되어 있고 전문가 코멘트도 적혀 있어 경매 공부 참고하기에 좋다.